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主合同 编辑词条

基本释义

主合同

主合同:不以他种合同的存在为前提,不受其制约而能独立存在的合同。(借贷合同)根据合同相互间的主从关系,可以将合同分为主合同与从合同。所谓主合同,是指不需要其他合同的存在即可独立存在的合同。例如,对于保证合同而言,设立主债务的合同就是主合同。

编辑本段

词条详解

一、主合同的概念

主合同,是不以他种合同的存在为前提,不受其制约而能独立存在的合同。(借贷合同)

二、主合同与从合同

由于从合同要依赖主合同的存在而存在,所以从合同又被称为"附属合同"。从合同的主要特点在于其附属性,即它不能独立存在,必须以主合同的存在并生效为前提。主合同不能成立,从合同就不能有效成立;主合同转让,从合同也不能单独存在;主合同被宣告无效或被撤销,从合同也将失去效力;主合同终止,从合同亦随之终止。主、从合同是相对而言的,没有主合同就没有从合同,没有从合同,也就无所谓从合同。尽管主合同的存在并生效将直接影响到从合同的成立及效力,但从合同不成立或失效,一般并不影响到主合同的效力。

三、担保合同与主合同

担保法规定,担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。主合同是债权人债务人之间订立的经济合同。担保合同是债权人与债务人或者第三人订立的担保主合同债权实现的合同。因此,担保合同是以主合同的存在为前提、为根据的。有了主合同才有担保合同的必要,没有主合同,就不需要担保合同,正是从这个意义上讲,担保合同与主合同的关系是主从关系。担保合同的性质是从合同的性质。主合同无效,根据民法通则的规定,无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。也就是说,当事人在主合同中约定的权利义务关系等于不存在,在这种情况下,担保失去了前提,因此担保合同也归于无效。担保合同无效是否会影响主合同的效力呢?不会的,因为主合同的存在并不以担保合同的存在为前提,因此,担保合同无效并不影响主合同的效力。

四、主合同案例分析

解析房屋买卖合同纠纷中关于主合同未予订立的情况下定金合同的适用原则

基本案情:2009年5月18日,韦甲(乙方)、朱某某(甲方)与上海上源房地产经纪有限公司第九分公司(丙方,以下简称上源经纪公司)签订《房地产买卖居间协议》,约定由乙方向甲方购买宝山区纬地路88弄某号602室房屋,房价款为人民币685,000元(甲方净到手价),乙方同意在甲方签署本协议后2009年5月30日前与甲方签订《上海市房地产买卖合同》。如乙方未能履行本条所述事项,则已支付甲方的定金不予返还。甲方同意在乙方签署本协议后2009年5月30日前与乙方签订《上海市房地产买卖合同》。如甲方未能履行本条所述事项,则甲方应向乙方双倍返还定金。若该房业主提出异议所产生的违约责任由钱甲承担。该协议甲方落款处由钱甲代朱某某签署。当日,钱甲收取韦甲支付的定金15,000元。2009年5月30日,韦甲与钱甲到上源经纪公司处,双方发生争执,争执过程中,韦甲的弟弟将钱甲的哥哥打伤。

2010年3月25日,韦甲诉至原审法院称,朱某某已构成违约,故要求朱某某双倍返还定金3万元。

朱某某(原审写作原告,即韦甲,当为笔误)于2008年5月26日经核准登记为602室房屋房地产权利人。2009年12月17日,案外人袁甲、吴某某、袁乙取得上述房屋的房地产权利。

原审法院判决:一、朱某某于判决生效之日起十日内,返还韦甲15,000元;二、韦甲的其余诉讼请求,不予支持。

原审判决后,韦甲、朱某某不服,均向二审法院提起上诉。

上诉人韦甲上诉称:朱某某既无正当理由而拒绝至中介公司签订正式的房地产买卖合同,也未出具合法委托书委托他人代理签约,导致双方交易无法履行,而原审仅凭有利害关系的第三人的证言,就认定被上诉人无违约行为是错误的。故请求二审法院撤销原判,依法改判支持韦甲在原审中的全部诉讼请求,即判令朱某某双倍返还定金共计3万元。

上诉人朱某某上诉称:2009年5月30日,在中介公司上源经纪公司已经确认朱某某授权委托成立的情况下,朱某某委托的代理人钱甲准备与韦甲签订房屋买卖合同,但韦甲予以拒绝并要求返还其定金15,000元,此后双方意见不合,韦甲的弟弟甚至将朱某某的代理人的哥哥打伤,构成刑事犯罪;因此,造成合同无法继续履行的过错在韦甲一方,朱某某无需返还其定金。故请求二审法院撤销原判,依法改判驳回韦甲的全部诉讼请求。

原审第三人上源经纪公司表示,对原审判决没有意见。

终审判决结果为:

驳回上诉,维持原判。

北京资深房地产律师袁玉柱(lawyuan@163.com 、010-84988278)评析:

当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。本案双方当事人在上源经纪公司中介下签订了《房地产买卖居间协议》,上诉人韦甲交付了定金15,000元作为订立主合同的担保,钱甲代上诉人朱某某收受了该笔定金。在签订正式的房地产买卖合同之前,韦甲对钱甲是否取得朱某某的委托授权产生疑问,并坚持要求朱某某本人到场。但此后,双方及各自的亲友未能理智地处理签约事宜,进而发展到韦甲的弟弟打伤钱甲的哥哥,导致最终双方未能订立买卖合同。双方对代理权事宜发生争执进而引发案外人的刑事案件,但案件的事实尚不足以得出任何一方有拒绝签订主合同的意思表示,故韦甲要求双倍返还定金及朱某某要求不予返还定金的主张均缺乏依据,二审法院对韦甲和朱某某的上诉请求均不予支持。原审认定事实清楚,判决并无不当,二审法院依法予以维持。

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